Resolución de litigios en condominios: Retos para propietarios y administradores
En el contexto inmobiliario, he visto cómo los conflictos en condominios pueden generar estrés y pérdidas financieras significativas para los propietarios y administradores. La falta de comunicación eficaz y la ausencia de un plan de resolución de conflictos pueden agravar la situación, por eso quise tocar este punto de interés común y dar a conocer alternativas como un cronograma de tiempo y escalabilidad en las acciones para dar luz a estos temas que si se pueden resolver.
Nuestras autoridades locales y la regulación de condominios
En el Estado de México, hay que remitirnos a la “LEY QUE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO EN EL ESTADO DE MÉXICO” que establece las normas y procedimientos a seguir para la solución de estos conflictos. Además, la “Ley de Propiedades en Condominio del Distrito Federal” y su Reglamento para la CDMX.
Es fundamental conocer estas leyes y reglamentos para entender las opciones disponibles encaminadas a la anticipación y solución de litigios.
Pasos para resolver litigios en condominios
Antes de recurrir a la justicia, es recomendable intentar resolver el conflicto de manera pacífica ya que es la mejor manera de mantener un ambiente sin tensiones. Antes de recurrir a la justicia, es recomendable intentar resolver el conflicto de manera pacífica ya que es la mejor manera de mantener un ambiente sin tensiones.
A continuación, presento algunos pasos que pueden seguirse:
Comunicación directa
El primer paso es intentar resolver el conflicto a través de la comunicación directa entre las partes involucradas. Esto puede incluir reuniones, llamadas telefónicas, cartas invitación o correos electrónicos. Haz todo lo necesario pero deja evidencia de toda acción y procura hacerlo de 3 maneras distintas, ya que no solo esa es la labor de un buen administrador sino que también se requerirá acreditar
haber agotado un procedimiento de mediación ante el Administrador o el comité correspondiente para acceder a los siguientes niveles y si no puedes presentar evidencia que ya agotaron estos recursos tendrán que tomarse el tiempo para conseguirla.
Las Procuradurías citarán a las partes en conflicto a una audiencia de conciliación. Si la parte contra la cual se presentó la reclamación, habiéndosele notificado en tiempo y forma, no acude…. la Procuraduría podrá imponerle una multa de 50 hasta 100 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente.
El procedimiento de conciliación se podrá declarar agotado si:
1.- La parte reclamante no concurre a la junta de conciliación
2.-Si al concurrir las partes manifiestan su voluntad de no conciliar
3.- Si las partes concilian sus diferencias
y si ambas partes llegaron a la Junta de Conciliación y no se logró ésta?
Se someterán inmediatamente en un mismo acto sus diferencias al arbitraje, ya sea en amigable composición o en estricto derecho. 🧑⚖️
Arbitraje
El arbitraje es un proceso en el que un árbitro neutral toma una decisión vinculante sobre el conflicto. Esto puede ser una opción cuando las partes no pueden llegar a un acuerdo.
Para iniciar un procedimiento de arbitraje, hay que considerar seguir estos pasos cronológicos:
- Finalización de la Conciliación: Una vez que se concluye el proceso de conciliación sin llegar a un acuerdo, se procede a la audiencia de compromiso arbitral.
- Definición del Tipo de Arbitraje: Las partes deben decidir si el arbitraje será en amigable composición (más flexible y basado en equidad) o en estricto derecho (basado en leyes y regulaciones).
- Elaboración del Acta de Compromiso Arbitral: Este documento debe incluir:
- Aceptación de las partes para someter sus diferencias al arbitraje.
- Designación de la Procuraduría Social como árbitro.
- Selección del tipo de arbitraje.
- Descripción del asunto a resolver.
- Fecha para la audiencia donde se establecerán las reglas del procedimiento.
- Integración de Actuaciones Previas: Las actuaciones realizadas durante la conciliación se integran al proceso arbitral.
- Desarrollo del Procedimiento:
- Si no hay acuerdo, el procedimiento será en amigable composición.
- La Procuraduría actuará conforme al compromiso arbitral, salvo en casos donde la ley exija lo contrario.
- Presentación de Demandas y Contestaciones (en caso de estricto derecho):
- Se tiene un plazo de cinco días para presentar la demanda tras el compromiso arbitral.
- La parte demandada también tiene cinco días para contestar.
- Ambas partes deben presentar documentos y pruebas relevantes.
- Audiencia de Desahogo y Alegatos: Una vez que se presenta la demanda y su contestación, la Procuraduría fijará una fecha para la audiencia donde se recibirán pruebas y alegatos.
- Emisión del Laudo Arbitral: La Procuraduría emitirá una resolución (laudo) dentro de los siete días posteriores a la audiencia, que incluirá cualquier sanción o reparación necesaria.
- Notificación del Laudo: El laudo debe ser notificado personalmente a ambas partes.
- Plazos y Oposición: Si alguna parte no está conforme con el laudo, puede solicitar aclaraciones dentro de los tres días hábiles siguientes a su notificación.
Este procedimiento busca resolver disputas de manera más rápida y flexible que un juicio tradicional, permitiendo a las partes involucradas tener mayor control sobre el proceso y es menos costoso.
Procedimiento Administrativo de Aplicación de sanciones
Este es un proceso legal utilizado para resolver controversias y aplicar sanciones en casos de infracciones administrativas. Ejemplo: Si una administración de condominio no rinde cuentas o no cumple con las obligaciones marcadas por la asamblea o cuando se presentan disputas entre Propietarios, arrendatarios (inquilinos), administradores o incluso en los comités de vigilancia de un condominio.
Fases del Procedimiento
- Inicio: Se inicia con la presentación de un escrito libre en la Oficialía de Partes de la Procuraduría Social, dirigido a la Jefatura de Unidad Departamental de Procedimientos y Aplicación de Sanciones.
- Registro y Admisión: El escrito se registra y se le asigna un número de expediente. Se revisa para asegurar que cumple con las formalidades mínimas.
- Notificación y Contestación: Si el escrito es admitido, se notifica al requerido para que conteste la queja y ofrezca pruebas en un plazo determinado.
- Audiencia: Se señala una fecha para la audiencia de desahogo de pruebas y alegatos.
- Resolución: Finalmente, se emite una resolución que puede ser absolutoria o sancionadora, dependiendo de la gravedad de la infracción.
- Este procedimiento asegura que las sanciones se apliquen de manera justa y conforme a la ley, garantizando el derecho a la defensa y la congruencia en las resoluciones
Cuando la justicia es necesaria
A veces, a pesar de los esfuerzos por resolver el conflicto de manera pacífica, es necesario recurrir a la justicia.
En estos casos, se consideran las siguientes opciones:
- Dirección General de Mediación, Conciliación y Justicia Restaurativa del Estado de México
- Juzgado Cívico o Ayuntamiento
- Demandas civiles: Los propietarios o administradores pueden presentar demandas civiles en un tribunal estatal o federal para resolver el conflicto.
Consejos para evitar litigios en condominios
Aunque no siempre es posible evitar litigios, hay algunas medidas que pueden tomarse para reducir el riesgo de conflictos:
- Establecer reglamentos claros: Es fundamental establecer reglamentos claros y precisos que definan los derechos y responsabilidades de los propietarios y administradores, aprovecha las coyonturas del cambio de administraciones o de la reparacion de algo urgente en tu condominio para hacer una revision adecuada de tu reglamento condominal y haz un traje a la medida. No han sido pocas las ocasiones que me he encontrado con solo una copia de alguno que tenia un condominio vecino o el descargado de internet o incluso que ni siquiera hay reglamento.
- Comunicación efectiva: La comunicación efectiva es clave para prevenir conflictos. Es importante mantener a los propietarios informados sobre las decisiones y acciones que se toman. Para esto usamos el uso de la Tecnologia que provee de una manera Objetiva la confirmacion de que los comunicados llegaron, para que todos esten enterados. ¡Alejate de los conflictivos grupos de WhatsApp!
- Documentación adecuada: La documentación adecuada es esencial para evitar conflictos. Es importante mantener registros precisos y completos de todas las transacciones y decisiones, a la par de tenerla a la mano de cualquier persona.
Recomendación Bonus
Creación de Comités
El SECRETO esta en asignarles recursos…
La creación de comités es una de las mejores herramientas para agrupar intereses en común.
Da paso a una mejor convivencia.
Tienes tarea:
identifica cuales serian los adecuados para tu condominio.
Los básicos recomendados que marca la Ley en su articulo 32 son:
a) Comité de Medio Ambiente
b) Comité de Educación y Cultura
c) Comité de Seguridad y Protección Civil
d) Comité del Deporte
No se limiten y sean creativos, privilegiando el Beneficio e impacto a la comunidad.
En Contexto Inmobiliario, estamos comprometidos con brindar asesoramiento y apoyo a nuestros clientes para evitar y resolver litigios en condominios. Si necesita ayuda con un conflicto relacionado con un condominio, no dudes en contactarnos para que pruebes algunas de las herramientas tecnologicas que ayudan a tener una Comunidad Feliz.
