Banús 360
Market Intelligence
Análisis Comparativo de Mercado (ACM) • San Bartolomé Tlaltelulco, Metepec.
01. Estimación de Valor
Valor de Mercado Estimado (Técnico)
*Nota técnica: Los promedios se han ponderado para reflejar el valor real de absorción en la zona, separando el valor de la construcción base del terreno excedente para evitar una sobrevaluación que disuada la demanda inicial.
02. Atributos de la Propiedad
Superficies
226m² T
173m² C
+4% Terreno Excedente
Distribución
3 Recámaras
3 Baños Completos
Estacionamiento
5 Plazas
Capacidad única (Pasillo lateral).
Seguridad
Doble Filtro
Caseta General + Privada.
03. Análisis de Riesgos Indirectos
Hemos detectado un inventario activo de **16 casas en remate bancario** en la periferia inmediata. Esto contamina la percepción de valor del comprador promedio, quien podría intentar comparar el precio de esta propiedad con activos en litigio, presionando las ofertas a la baja y la percepción de la estabilidad en el mercado.
La distancia considerable respecto a las avenidas principales actúa como un factor disuasorio para el comprador de CDMX. El tiempo de traslado adicional debe compensarse con una propuesta de “Tranquilidad y Espacio” que las casas en condominios más cercanos no ofrecen.
04. Análisis de Entorno
Conectividad Estratégica
A 25-35 min. del Tren Interurbano “El Insurgente”, facilitando la conexión directa con Santa Fe, CDMX.
Ecosistema Educativo
Proximidad a Colegios de Prestigio en todos los niveles educativos: Colegio Aristos, Buena Tierra, Nuevo Continente, Instituto Nevadi, UVM…etc .
Servicios & Lifestyle
Cercanía a Galerías Metepec, Town Square y zona de Hospitales.
Proyección de Plusvalía
“La consolidación del Tren Interurbano posiciona a Metepec, como un nodo de alta demanda para perfiles que laboran en CDMX.”
05. Factor de Capitalización
Renta Estimada Mensual
$12,500 – $15,500
Incluye cuota de mantenimiento
Gross Yield (Rendimiento Bruto)
4.3% – 5.0%
Sobre valor de inversión de $3.3M
06. Evidencia de Mercado
| Propiedad de Referencia | Metraje (C/T) | Precio Listado | Acción |
|---|---|---|---|
| Banus 360 – Base | 170m² / 219m² | $3,150,000 | VER LISTADO |
| Bonanza (Ampliación) | 160m² / 218m² | $3,000,000 | VER LISTADO |
| Bonanza Residencial | 160m² / 244m² | $3,192,000 | VER LISTADO |
| Banus 360 (Estandar) | 153m² / 218m² | $3,000,000 | VER LISTADO |
07. Análisis de Competencia
Polígono Inmediato (1 km)
10 Casas
Existen 9 casas con un precio inferior a la propiedad en estudio, y únicamente 1 casa con un precio mayor.
Polígono Medio (5 km)
17 Propiedades
Rango: $3.0M – $3.5M
Propiedades compitiendo directamente en la zona ampliada por el mismo perfil de comprador.
Nivel Municipio (Metepec)
43 Propiedades
Rango: $3.0M – $3.5M
Inventario total disponible en el municipio compitiendo en este presupuesto específico.
08. Matriz de Probabilidad de Venta
Precio de Oportunidad
$2.9M – $3.0M
Venta inmediata. Ideal para liquidación de activos rápida.
Precio de Mercado Equilibrio
$3.1M – $3.25M
Posicionamiento competitivo frente a remates y distancia.
Precio Aspiracional / Defensa
$3.3M +
Requiere marketing de nicho y comprador específico de CDMX.
09. Estrategia de Cierre
Estrategia de Salida Recomendada
Precio de Venta Sugerido:
$3,250,000
Aunque el valor técnico se sitúa en los $2.96M, la exclusividad de contar con un **terreno excedente de 226m²** (único en su tipo en Banús 360) nos permite salir con este precio ancla.
Este precio nos otorga el “Margen de Negociación de Defensa”, permitiéndonos absorber las objeciones de los compradores sobre la ubicación y los remates, asegurando un cierre final en el rango de los **$3.1M – $3.2M**.
Diferenciador Clave
Terreno excedente en “L” y 5 plazas de estacionamiento. Único en el rango sub-$3,5M.
Target Buyer
Familias de 3-5 integrantes con esquema de trabajo híbrido (Toluca/CDMX).
Tiempo en Mercado
120 a 210 días bajo las condiciones actuales de absorción.
Foco de Marketing
Privacidad por ubicación en esquina y potencial de ampliación/Roof Garden.
La Diferencia de Contexto Inmobiliario
Tecnología para romper la barrera de la distancia
Recorridos Virtuales 360°
Permitimos que el comprador de CDMX “visite” la casa sin trasladarse, filtrando solo prospectos con intención real de compra.
Drones FPV Interiores
Enfasis en Terreno
Documentamos la amplitud del terreno excedente y el pasillo lateral para justificar el precio premium desde el primer segundo.
Protección de Valor
Nuestra metodología de “Filtro de Curiosos” protege tu privacidad y defiende tu precio frente a ofertas oportunistas de remate.
