3 puntos actualizados para entender la Ley de Extinción de Dominio.
Lo que acabas de leer son algunos de los titulares de noticias recientes, por lo que es buen momento para hablar de las consecuencias que deberán afrontar los dueños de las propiedades, donde se dieron estos casos y estar atentos, por la facilidad de vernos inmiscuidos en algo similar.
Te doy otro caso… Imagina que le compraste una casa a un tercero con la ayuda de un crédito bancario. Unos 10 años después, cuando ya estás a punto de terminar de pagar, se presenta la autoridad para notificarte que la persona que te vendió está acusada de narcotráfico y que se presume que compró esta casa con recursos de procedencia ilícita y como consecuencia tendrás que dejarla, porque el gobierno va a someterla a extinción de dominio.
Partamos de la definición sencilla: La extinción de dominio es la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los Bienes, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario.
La importancia de conocer y compartir esta información deriva de las ultimas modificaciones anunciadas en el DOF del 9 de Agosto de 2019, donde se ampliaron criterios susceptibles de la extinción de dominio de 5 a 11 puntos que son:
- a) Delincuencia Organizada
- b) Secuestro
- c) Delitos en materia de hidrocarburos petrolíferos y petroquímicos
- d) Delitos contra la salud
- e) Trata de personas
- f) Delitos por hechos de corrupción
- g) Encubrimiento
- h) Delitos cometidos por servidores públicos
- i) Robo de vehículos
- j) Recursos de procedencia ilícita
- k) Extorsión
Como resultado, desalojarán al propietario, quien tendrá que recurrir a abogados, pelear para demostrar la desvinculación de las personas por años, recordando que el procedimiento implica la venta de los bienes y si se logra comprobar que no tiene procedencia ilícita, pero el inmueble ya fue vendido, el gobierno solo pagará lo que habría valido al momento que se le quitó, menos gastos legales y administrativos.
-Importante- No depende de una sentencia judicial, basta con la presunción de un MP o alguna otra instancia del gobierno a través de la oralidad y No prescribe, es decir ni siquiera lo que se compró antes de la fecha de publicación de esta ley, está a salvo.
La amenaza incluye a cualquier empresa, basta aplicar la historia anterior de la casa… a cualquier terreno adquirido para construir, por ejemplo, una fábrica o un centro comercial. No queda nada a salvo aunque hayan pasado 30 años de su compra. ¿Qué queda por hacer?
Está la acción de inconstitucionalidad, que pueden promover ciertos organismos, como la Comisión Nacional de Derechos Humanos y los particulares podríamos promover el juicio de amparo contra esta ley antes de 30 días después de la notificación. “La mejor acción es la prevención”
El sector que se ve mas afectado es el de los arrendamientos ya que el 87% de los actos ilícitos se dan en inmuebles arrendados; de ahí la importancia en que si tienes alguna propiedad en renta, tomes las debidas precauciones que te evitaran futuros dolores de cabeza.
Las Pólizas Jurídicas ya incluyen clausulas especiales sobre este tema basándose en la presunción de la Buena Fe, que esta descrita en el articulo 15 de la misma Ley.
Para ello se debe acreditar entre otras:
- I. Que haya un documento, de fecha cierta y anterior a la realización del Hecho Ilícito
- II. Que se pagaron los impuestos oportunamente
- III. Que el bien susceptible de la acción de extinción de dominio fue adquirido de forma lícita
- IV. La autenticidad del contrato
- V. El impedimento real que tuvo para conocer que el bien afectado, fue utilizado como instrumento, objeto o producto del Hecho Ilícito.
- VI. En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente.
Por ese motivo, en el caso de los arrendamientos, uno de los requisitos de una Poliza Juridica, es la comprobación de ingresos ya sea con estados de cuenta o recibos de nomina; que mas allá de validar una capacidad de pago, aporta elementos sobre tu accionar para identificar la procedencia del recurso, ante algún futuro deslinde de responsabilidades.
También se encargan de la elaboración del contrato con requisitos actualizados sobre estas reformas a la Ley (he visto muchos formatos descargados de internet o machotes de papelería, que no cubren adecuadamente al dueño), la comprobación de veracidad en los documentos presentados, como identificaciones, cartas laborales y comprobantes de domicilio, son elementos contundentes para prevenir la perdida de un inmueble.
Dicho lo anterior, no quisiera que la atención de las líneas anteriores se dirija hacia una llana recomendación para contratar una Póliza; sino a darnos cuenta que las cosas ya cambiaron y que hay que tomar precauciones, por la facilidad con la que podríamos vernos inmersos en un problema, tan sencillo de adquirir y tan difícil de curar.
Mis recomendaciones: Antes de arrendar una propiedad – Elabora un buen contrato (actualizado ahora con la norma NOM-247SE donde ya interviene PROFECO para la protección del consumidor)
- – Revisa la veracidad de los documentos presentados
- – Evalúa ajustar el cobro de tus rentas un 5 – 10% abajo de lo que percibes hoy, para que te des el lujo de filtrar a tus arrendatarios por el incremento en la demanda
- – Contempla el pago de impuestos, por los ingresos recibidos por arrendamientos
- – Usa la tecnología a tu favor para llevar conversaciones periódicas comprobables en un chat de WhatsApp
- – No te desentiendas por completo de tu inmueble, aunque el pago de las rentas vaya bien
- Que opinas al respecto?…. si lo ves viable abajo esta la caja de comentarios.
hasta el próximo articulo…😉👍
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